Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten die alle anfallenden Kosten, um ein Gebäude oder eine Wirtschaftseinheit zu bewirtschaften und unterhalten. Definiert sind diese nach § 18 Abs. 1 WertV. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören die Abschreibung, die Verwaltungskosten, Betriebskosten und Instandhaltungskosten, die bei der gewöhnlichen Bewirtschaftung entstehen können und das Mietausfallwagnis.

Als Bewirtschaftungskosten dürfen nur bei den mit gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig anfallende Kosten auch angesetzt werden. Mit dem Ausdruck „gewöhnlich“ wird die normale und durchschnittliche Bewirtschaftung bezeichnet. Aufwendungen, die durch eine überdurschnittlich oder spärliche Wirtschaftsweise entstehen, nicht als gewöhnliche Bewirtschaftungskosten angesehen werden. Es wird auch bei der Angabe von Wirtschaftskosten, die durch ein Objekt entstehen, geprüft, ob es sich um andauernde und wiederkehrende Kosten handelt und nicht durch Verhältnisse, die ungewöhnlich sind, entstanden sind. Die Prüfung findet mit Erfahrungssätzen statt. Zinsen von Hypothekendarlehen und die Grundschuld sind keine Bewirtschaftungskosten. Auch die Steuern, Ausnahme ist die Grundsteuer, gehören nicht dazu.
Bei Vermietungen können die Bewirtschaftungskosten zum Teil dem Mieter berechnet werde. Handelt es sich um Gewerbevermietungen, können alle anfallenden Bewirtschaftungskosten von „Dach und Fach“ auf Instandhaltungskosten umgelegt werden. Die Umlage ist bei Wohnungsvermietungen eingeschränkt. Lediglich die Betriebskosten sind umzulegen. Werden Schönheitsreparaturen vorgenommen, sind sie ein Teil der Instandhaltungskosten, sind aber auch eingeschränkt umzulegen. Geregelt wird dies im Bürgerlichen Gesetzbuch, mit Grundsatzurteilen und durch die Betriebskostenverordnung. Daher werden die Bewirtschaftungskosten auch in umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten unterteilt. So können die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten dem Mieter angerechnet werden. Für einen Vermieter bilden sie dann einen durchlaufenden Posten. Hierzu gehören Kosten für die Entwässerung, die Müllabfuhr, den Wasserverbrauch, den allgemeinen Strom, Hausmeister, Versicherungen und Schornsteinfeger. Auch die Kosten für Straßen- und Hausreinigung sind umlagefähige Kosten. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können dem Mieter nicht angerechnet werden. Dies sind Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis.

Die Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Objekten werden mit der Betriebskostenabrechnung dem Mieter in Rechnung gestellt. Es muss aber eine vollständig detaillierte Aufstellung beigefügt werden, sodass die Mieter die Bewirtschaftungskosten nachvollziehen können. Weiterhin muss der Vermieter den Mietern die Erlaubnis geben, sich die entstanden Kosten durch Einblick in die Unterlagen ansehen zu können. Es dürfen auch nur normale und regelmäßig anfallende Aufwendungen mit in die Betriebskosten einfließen. Werden vom Vermieter außergewöhnliche Maßnahmen am vermieteten Objekt vorgenommen, dürfen diese nicht in die Betriebskosten eingerechnet werden.

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