Verkehrswert

Der aktuelle Marktwert einer Immobilie oder andere Sachgüter wird als Verkehrs bezeichnet. Es ist demnach der Wert, der erzielt werden kann, wenn das Sachgut oder die Immobilie zu den marktüblichen Voraussetzungen verkauft werden würde. Wichtig ist der Verkehrswert im Kreditgeschäft, wenn Sicherheiten für die Gewährung eines Kredites gestellt werden müssen. Dies ist ab einer bestimmten Kreditsumme die Regel, damit im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners Pfändungen vorgenommen werden können, sodass die Forderung vom Kreditgeber eingetrieben werden kann. Der Wert einer Sicherheit muss gleich sein mit der Höhe der Kreditsumme. Würde nämlich die Sicherheit nur einen Teil der Summe des Kredites entsprechen, entsteht für den Kreditgeber ein hohes Verlustrisiko, denn dann könnte die Forderung nur teilweise eingebracht werden und der Kreditgeber bliebe auf den restlichen Forderungen zunächst sitzen. Damit also der Kreditnehmer durch die Sicherheit entsprechend für die Beleihung eines Kredites angesichert ist und diese auch tatsächlich der Kreditsumme entspricht, wird für die Sicherheit der Verkehrswert festgelegt. Damit diese Festlegung auch seine Richtigkeit hat, wird ein Gutachter für die Schätzung des Sachgutes oder der Immobilie hinzugezogen. Dieser erstellt das Wertgutachten für die gestellte Sicherheit. Hierbei werden alle Kriterien berücksichtigt, die einen Einfluss auch die Preisbestimmung haben. Es spielt für die Ermittlung des Verkehrswertes demnach nicht nur die Marktsituation eine wichtige Rolle sondern auch der Zustand der Sicherheit. Für den Verkehrswert einer Immobilie wird auch die Lage und eventuell erzielende Mieteinnamen in die Berechnung mit einbezogen. In der Regel wird der Beleihungswert im Vergleich zum Verkehrswert niedriger angesetzt, damit das Verlustrisiko nicht zu hoch ist, sondern verringert wird.
Beschrieben wird der Verkehrswert in § 194 Baugesetzbuch: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Es gibt für die Ermittlung des Verkehrswertes verschiedene Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren anzuwenden ist, hängt in der Regel von den jeweiligen Objekten ab. Das Vergleichswertverfahren wird für unbebaute Grundstücke, das Ertragswertverfahren für Renditeobjekte und das Sachwertverfahren für Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet.

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