Wertermittlung

Bei der Kreditvergabe ist die Wertermittlung ein wichtiges Kriterium. Kreditinstitute und Banken möchte eine möglichst exakte Feststellung für die Höhe einer gestellten Sicherheit haben, welche in einem Notfall veräußert werden könnte. Daher wird von den Kreditinstituten oft die Wertermittlung beauftragt. Zweck ist es, dass der Wert von einem Wirtschaftsgut ermittelt wird. Unterschieden wird bei den Gegenständen die geprüft werden sollen zwischen dem Marktwert, dem Beleihungswert und dem Verkehrswert. Bei einer Immobilienfinanzierung handelt es sich in der Regel um die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden. Der ermittelte Wert kann im Vergleich zu den individuellen Kosten von einem Wirtschaftsgut variieren, sei es nach oben oder unten.

In die Wertermittlung dürfen nur Komponenten mit einbezogen, die beständige Eigenschaften haben. Spekulative Faktoren dürfen nicht einbezogen werden, wie eine Ertragssteigerung, welche nicht absolut sicher prognostiziert werden kann. Bei der Ermittlung vom Beleihungswert müssen auch verschiedene Risiken mit einbezogen werden. Der Beleihungswert ist durch das Pfandbriefgesetz an den Marktwert gebunden. Der Beleihungswert darf auch nicht höher sein als Verkaufswert, der ermittelt worden ist. Dies ist in § 16 Abs. 2 PfandBG vorgeschrieben: (2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Sollte der wirkliche Beleihungswert abweichend sein vom ermittelten Wert einer Immobilie, sollte sich ein Kreditnehmer mit dem Kreditgeber in Verbindung setzen. Dieser kann in solchen Fällen immer noch eine Korrektur vom Beleihungswert vornehmen.

Die genaue Wertermittlung ist immer wichtig, sei es beim Verkehrswert für den Kaufpreis oder der Beleihungswert für die Kreditgewährung. Für die Ermittlung gibt es verschiedene Grundlagen: Beleihungswert für Mehrfamilienhäuser und Rediteobjekte wird mit dem Ertragswert als Grundlage berechnet. Der Beleihungswert für Ein- und Zweifamilienhäuser wird mit dem Sachwert als Basis berechnet.

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