Ertragswert

Der Ertragswert bildet die Grundlage, wenn der Beleihungswert von einer Immobilie berechnet werden soll. Bei den Immobilien handelt es sich beispielsweise um Mehrfamilienhäuser, die vermietet werden und dessen wert es zu ermitteln gilt. Als Berechnungsbasis werden die Pacht- und Mieterträge genutzt. Nach dessen Zusammenrechnung werden die anfallenden Bewirtschaftungskosten abgerechnet. Dieses Verfahren nennt sich Ertragswertverfahren und wird geregelt mit § 15 WertV. Der Begriff Ertragswert wird auch Zukunftserfolgswert genannt. Um das Verfahren anwenden zu können, muss der Bewertende in der Lage sein, die in der Zukunft anfallenden Nettoeinzahlungen und auch die Nutzungsdauer einzuschätzen.

Außerdem muss ein Kalkulationszinssatz durch den Bewertenden festgelegt werden. Der aktuelle Grundstücks- oder Immobilienwert wird also durch die Ermittlung des Ertragswerts ermittelt.

Es hat mehrere Zwecke, warum ein Ertragswert ermittelt wird: die Veräußerung eines Unternehmens oder von Unternehmensteilen mit einem Immobilienvermögen; Veräußerungen von einzelnen Liegenschaften; Integration eines Immobilienvermögens in die wertorientierte Unternehmenssteuerung; Werthaltigkeitsprüfung für einen Bilanzansatz, beispielsweise für die Ermittlung von Abwertungsbedarf oder der stillen Reserven; interne Umstrukturierungen, zum Beispiel für die Vermietung von Steuerrisiken. Für die Bewertung von Immobilien gibt es verschiedene Bewertungsverfahren, neben dem bereits Genannten. Verfahren der Immobilienbewertung richten sich nach Ausgangssituation, Bewertungszweck, Datenlage und zeitliche Restriktionen. In der Praxis werden folgende Bewertungsverfahren angewendet: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren nach der Wertermittlungsordnung (WertV) und das Discountes Cash Flow-Verfahren (DCF).

Beim Vergleichswertverfahren wird ein Wert einer Immobilie mit einem Ansatz von einem Multiplikator von vergleichbaren Objekten ermittelt. Die Nettokaltmiete stellt die Bezugsgröße bei einer Immobilienbewertung dar. Beim DCF-Verfahren handelt es sich eigentlich um ein Verfahren, mit welchem eine Unternehmensbewertung vorgenommen wird. In den letzten Jahren erst hat sich das Verfahren auch auf das Immobiliengeschäft übertragen. Bei der Bewertung mit diesem Verfahren wird der Wert von den Ein- und Auszahlungen der Zukunft ermittelt. Es erfolgt hier nicht wie beim Bewertungsverfahren eine Trennung von Ertragswert und Bodenwert. Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn mit der Immobilie keine Erträge erzielt werden. Geregelt wird der Ertragswert mit § 19 Bewertungsgesetz (BewG). Der Ertragswert dient unter anderem auch dem Finanzamt für die Berechnung verschiedener Abgaben, wie der Grundsteuer, der Vermögenssteuer, Bodenwertabgaben oder der Schenkungssteuer. Hierbei wird der Ertragswert nach dem Steuerwesen ebenfalls nach dem Sachwert- oder dem Ertragswertverfahren errechnet. Das DCF-Verfahren wird nur selten angewendet.

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